¿Qué es una hipoteca?
Es un tipo de crédito bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un inmueble. Si se trata de una vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80% del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir. La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital.

¿Cómo se formaliza?
La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes.
El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble.
Si la hipoteca se solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente ante notario la escritura de compraventa y la de formalización de préstamo hipotecario.
También puede solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la que se constituye.

Novación y subrogación.
Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en cuyo caso podremos optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación).
Las bajadas en los tipos de interés en España en los últimos años han motivado que un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses.
Ambas operaciones, novación y subrogación, están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los tipos de interés y préstamos hipotecarios.
Previamente es necesario que conozcamos el significado de algunos términos:

· Cuantía: es el importe máximo del crédito hipotecario.
· Plazo y periodicidad: hacen referencia al tiempo de duración del préstamos así como a la regularidad en la que deben satisfacerse los pagos.
· Cuota: es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente.
· Tipo de interés: que puede ser a su vez:

o Fijo: La cuota a pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito, lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contra, no podremos beneficiarnos si se produce una bajada de los tipos de interés en el mercado.
o Variable: La cuota a pagar varía periódicamente (cada seis meses o al año) en función del indicador elegido. Infórmese bien sobre el índice de referencia y los periodos en los que se va a proceder a la variación de los tipos.
o Mixto: Supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable.

Los índices de referencia.
El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para los préstamos hipotecarios. No obstante, si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente la variación del tipo de interés.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. La TAE es una referencia para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año.

Los índices de referencia son los siguientes:

· Índice de préstamo hipotecario de los Bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y está expresado en la TAE.
· Índice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro: recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. Se encuentra expresado en la TAE.
· Índice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito (IRPH): engloba los tipos comunicados por los Bancos y las Cajas de Ahorro.
· Índice CECA de los tipos de activo: es una media de los tipos anuales equivalente (TAE) aplicados por las Cajas de Ahorros Confederadas tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.
· Tipo interbancario a un año MIBOR (Madrid InterBank Offered Rate): se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios de Madrid. Esto es, lo que le cuesta el dinero al banco. Al ser un indicador puramente monetario es el que mejor refleja las subidas y bajadas que marca el Banco de España, y por eso su comportamiento es más brusco que el de los demás índices.
· Tipo interbancario a un año EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate): es un tipo de interés que elabora la Federación Bancaria Europea (FBE) diariamente hallando la media de los tipos a los que las entidades más activas en el mercado interbancario están dispuestos a prestar el dinero.

La oferta vinculante.
Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales en el caso de trabajadores por cuenta propia, etc. para comprobar su grado de solvencia.
Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una oferta vinculante en la que figurarán todas sus condiciones.
Esta oferta obliga al banco pero no al cliente, por lo que podremos rechazarla libremente. El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumir.
Si aceptamos la oferta pasaremos a formalizar el préstamo hipotecario en escritura pública y el notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual.

Al firmar la hipoteca.
La escritura pública se formaliza en el notario que es elegido normalmente por la entidad bancaria, aunque esta elección no es por supuesto obligatoria y podemos negociar otra cosa.
Tenemos derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario al menos 3 días antes de su firma.
En el acto de la firma, en el que deben estar presentes todos los interesados, el notario debe asegurarse de que sabemos lo que estamos firmando y nos resolverá las dudas que puedan plantearse al respecto.
Debemos revisar con atención las condiciones de la hipoteca, especialmente cuando el interés elegido es variable y figura más bajo, porque este es un buen recurso para hacer más atractiva una oferta que oculta un interés real bastante más alto.
La entidad financiera conservará la copia auténtica de la escritura de préstamos y nos facilitará una copia simple notarial.

Comisiones y seguros.
Este es otro de los aspectos interesantes de los préstamos hipotecarios. Normalmente, las entidades incorporan a sus créditos una serie de comisiones y unos seguros obligatorios que el cliente contrata cuando se le concede el préstamo hipotecario.

Sobre los seguros debemos aclarar que sólo se está obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario. La falta de seguro se considera como infracción grave de la entidad emisora del préstamo hipotecario. Es recomendable la contratación de un seguro multiriesgo hogar (por previsión) y de un seguro de vida (amortización del préstamo), que garantizarán el pago del inmueble en caso de fallecimiento del titular del préstamo hipotecario.

En cuanto a las comisiones, son básicamente dos: la de apertura, solicitada por la entidad para cubrir los gastos de estudio y gestión, que suele ser un porcentaje del importe del préstamo o una cuantía mínima y la de cancelación anticipada. Ésta sólo se efectúa si realmente se lleva a cabo esa cancelación y usted decide finalizar el préstamo sin cumplir el plazo de años que previó en la contratación, y la entidad se asegura que cubre el riesgo por el hecho de que la operación pueda ser cancelada, parcial o totalmente a voluntad del cliente. Estas comisiones están reguladas por ley.